תל אביב הייטס – הרהורים בעקבות יום העיון

לפני כמה שבועות התקיים יום העיון הזה יחד עם סיכום תערוכתם של קימל-אשכולות. יום העיון היה על מדיניות הבניה לגובה בתל-אביב (או אולי בארץ), ונפתח בהרצאה של איתן קימל שהציגה פרוייקט תיאורטי שהוצג בתערוכה: תל-אביב הייטס. הבסיס לפרוייקט הוא חישוב השטח הבנוי של המגדל שבונים מעל נווה צדק, והבנה שבעצם הוא מקביל לכל השכונה כולה, מכאן ממשיך ההגיון שאפשר בעצם להחליף את כל הרקמה הבנויה של תל-אביב, שכונה אחרי שכונה בסדרה של מגדלים על החוף – וכך כל אחד יכול לקבל נוף לים ולפארק גדול שיווצר במקום תל-אביב עצמה. כפי שניתן לראות בתמונה שלהלן:

 

תל-אביב הייטס שלב בהתפתחות תמונה: קימל-אשכולות אדריכלים

לחלק מכם יכול הרעיון להראות לא רע בכלל. במקום העיר הצפופה, הרועשת, המבולגנת פארק מטרופוליני ענק. לכל אחד במגדלים שלאורך החוף יש חלון לים או לפארק. אז מה הבעיה?

הבעיה היא שהתמונה איננה מציאותית, ואיננה מביאה בחשבון את העובדה שעיר איננה מוצר, אלא היא תוצר של תהליכים פיזיים, חברתיים וכלכליים. העיר שאנחנו מכירים היא השתקפות של תהליכים שדרכם מוצאים את מחייתם מליוני אנשים, והמייצרת דינמיקה שצריכה להמשיך ולקיים גם את הדורות הבאים. ההחלטה על אימוץ תל-אביב הייטס כחזון לעיר תניע תהליכים שיגרמו להתפרקות של המערכת הזו.

אתן כמה דוגמאות: קומת הקרקע של העיר הקיימת, בעיקר לאורך רחובותיה הראשיים היא הממשק שמאפשר את רוב הפעילות שמייצרת את הערכים הכלכליים של העיר. המסחר והמפגש בין אנשים. ממשק זה נוצר כתוצאה מהעובדה שרוב התנועה בעיר מתרחשת בערך ב – 10% מרחובותיה. ריכוז התנועה הוא מה שמאפשר את ההיווצרות של המסחר המגוון, משום שככל שיש יותר אנשים והשוק יותר גדול, כך הסיכויים שימצאו קונים גם למוצרים ושירותים לא שיגרתיים גדולה יותר. מנגד – יש חשיבות גם לעובדה שהממשק הזה רחב יחסית וכולל גם מקומות שוליים יותר, ובניינים ישנים שעלות השטח בהם נמוכה יותר – זה מאפשר לעסקים חדשים ונסיוניים להתחיל בפעילות בעלויות נמוכות ורק כאשר הם מוצאים את השוק שלהם לעבור למקומות מרכזיים (ויקרים) יותר. בתל-אביב הייטס הממשק הזה מצומצם הרבה יותר, משום שהוא עדיין חייב להיות צמוד לקומת הקרקע (ולעיתים נדירות יכול להתקיים בכמה מפלסים). בהיותו נדיר יותר, יהיה משאב זה יקר יותר ועל כן יכלול עסקים שרמת הסיכון שלהם נמוכה יותר והסטנדרטיזציה שלהם גבוהה יותר. זו בדיוק הסיבה מדוע בקניונים כמעט כל החנויות הן אותן חנויות רשת.

דוגמא נוספת קשורה בפיזור הקניין ושוויוניות יחסית. העיר הקיימת מבטאת מצב של שוויון יחסי בחלוקת הבעלות על משאב הקרקע. הקרקע מחולקת למגרשים יחסית קטנים של כחצי דונם, והבעלות על הקרקע הזו והנכסים שעליה נמצאת גם היא בידיים רבות באמצעות המכניזם של הבית המשותף. בתל-אביב הייטס, רוב השטח (הפארק) איננו בעצם בעל ערך כנכס, אלא הוא בבעלות ציבורית ויש לו ערך שימוש, ואילו מעט הקרקע הבנויה שווה המון בגלל ריכוז הצפיפות שבה. יש פה בעצם ריכוז של הערך הקרקעי בידיים המעטות של בעלי הקרקע שלאורך החוף. כדי להגיע למצב הזה נדרשות הפקעות זכויות בקנה מידה ענק והעברתן (זו בדיוק הסיבה גם מדוע הפרוייקט איננו מציאותי בקנה המידה של העיר כולה). בקנה מידה של שכונות, או של רחובות הדבר ייתכן, והנסיון מלמד שגם כאשר בעלי הקרקע מקבלים פיצוי – אין הוא מקביל לתוספת הערך שמקבלים בעלי הקרקע הנבנית. מה גם שאת הפיצוי מקבלים פעם אחת, ואילו הקרקע הבנויה עשויה להוסיף ערך גם בדורות הבאים. אם תרצו תל-אביב הייטס היא ביטוי פיזי של אי השוויון ההולך וגדל בין העשירון העליון ובין שאר שכבות החברה.

ביום העיון הרצה גם אדריכל הנס דוידסון שהיה אחראי על תכנון העיר אמסטרדם. הרצאתו אמנם היתה קצת מאכזבת אך הראתה שניתן להתייחס אחרת לבניה גבוהה. בעצם יש לה לבניה זו שני תפקידים בעיר. האחד ליצור נקודות ציון משמעותיות במרחב האורבני, והשני לאפשר ריכוז גבוהה של צפיפות עירונית סביב מוקדי תחבורה ציבורית כדי לחזק את יעילותה של מערכת זו. הערכים הגבוהים של הקרקע שמאפשרת בניה גבוהה, מאפשרים את ההשקעות העצומות הנדרשות כדי להקים את המערכות הללו, ולשלב אותן זו עם זו מבלי להפריע לממשק הולכי הרגל על פני הקרקע. אפשר לראות דוגמא לחשיבה הזו בפיתוח הציר הדרומי (Zuidas) באמסטרדם הבנוי מעל לאוטוסטרדה המקיפה את העיר ומעל תשתיות רכבת ומטרו.

בוונקובר שימש הביקוש למגורים ברבי קומות כחלק מאיסטרטגיה להחייאה של המרכז על ידי כך שהיזמים חויבו לתרום לשיקום המרחב הציבורי ויצירת טיילת עירונית לאורך החוף, וכן חויבו לבניית מגדלים יחסית דקים כדי לא ליצור הסתרות של הנוף, ובינוי נמוך יותר לאורך הרחובות כדי ליצור ממשק נעים להולכי רגל ומגורים המתאימים גם למשפחות עם ילדים ולאנשים שהכנסתם נמוכה יותר. כך חלק מהערך המוסף של תוספת הצפיפות הוחזר בעצם אל הקהילה אם באמצעות פתרונות למגורים בהישג יד, או על ידי השקעה במרחב הציבורי. הדברים מתוארים במאמר של לארי ביסלי שהיה עד לאחרונה האחראי על התכנון השוטף בעיר.

בתל-אביב וברמת גן עדיין אין מדיניות בניה לגובה למיטב ידיעתי. אין עדיין חשיבה על איפה כדאי ובעיקר איפה לא כדאי לבנות לגובה ואיך יש לחבר את הבניה לגובה להשקעה במרחב הציבורי ובתשתיות תחבורה ציבורית. ההמנעות מקבלת החלטות מחייבות כביכול משאירה גמישות בידי היזמים ומקבלי ההחלטות, אך בעצם יוצרת קשיים ועיכובים רבים לתושבים, לבעלי הקרקע וליזמים. כולם היו יכולים להיות נשכרים לו היתה נקבעת מדיניות שהיתה מגדירה את המקומות שבהם כדאי וצריך לבנות לגובה ואת הכללים שחלים על היזמים מבחינת התרומה שלהם לשיקום המרחב הציבורי ולחיזוק העיר.

Post a comment or leave a trackback: Trackback URL.

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s

%d בלוגרים אהבו את זה: