עוד כמה מחשבות על משבר הדיור

מאז הכנס המדובר בשני הפוסטים הקודמים, אני ממשיך לחשוב על הדברים ששמעתי ומה מתוכם יכול לבאמת להביא לפתרון. אז הנה כמה מן המחשבות.

1) אחד הדברים המעניינים שאמר כחלון היה ההסבר שלו לאיך ששיטת השווק של המנהל מעלה כל הזמן את מחיר הקרקע, ואיך על ידי ניהול מכרזים שלא על בסיס מחיר הקרקע, אלא על בסיס קריטריונים של מדיניות דיור:, כמו כמות דירות של שלושה חדרים, % דירות בשכירות שמתחת למחיר השוק, איכות הבניה, זמן הבניה וכו' ניתן לשמור את מחיר הקרקע נמוך ולהשתמש במאגרי הקרקע של מדינת ישראל כדי להוריד את מחירי הקרקע ולשפר את הנגישות לדיור. זה נשמע הגיוני. אבל ישנה עוד בעיה והיא מיקום וכמות המכרזים של המנהל, אשר תמיד הם במשורה, ולא תמיד עוקבים אחרי הביקושים. אז הנה הצעה אחרת. המנהל ייצא בקול קורא לשוק הפרטי, לבוא עם הצעות לקרקע בבעלותו, עם קריטריונים של עדיפויות לאזורים עירוניים שיש בהם נגישות לתחבורה ציבורית, ועם עדיפות בניקוד לאותם קריטריונים של מדיניות שדובר בהם למעלה, ואז יהיו אלה חברות יזמיות, ויזמי בניה מכל הגדלים שיחפשו הזדמנויות ויציעו הצעות בהתאם ליכולתם הכלכלית ולביקושים שהם מכירים. זה יהיה הרבה יותר דומה לשוק פרטי שבו יזמים יוצרים קשר עם בעלי קרקעות ומציעים להם הצעות – אבל עם ניצול היתרונות של בעלות ציבורית לכך שהקריטריון המרכזי לא יהיה רווח אלא תועלת חברתית.

2) אחד הנושאים שכחלון לא כל כך ידע איך להתמודד איתו הוא חוסר הנכונות של עיריות לאשר מגורים משום שהם (ובעיר כאלה לזוגות צעירים) מהווים נטל פיסקלי, לעומת עסקים ומסחר. דווקא הכשל כאן הוא כשל תכנוני, משום שבגלל התכנון בונים בצפיפויות ברוטו נמוכות, ובהפרדת שימושים, ועל כן קורה שהתועלות הכלכליות של אוכלוסיה חדשה הן מעטות מדי, וגם ממצות את עצמן בעיר אחרת דווקא, או במרכז המסחרי שהוקם על שטחה של מועצה אזורית שכנה. ישנה גם בעיה קשה נוספת והיא יצירה של סביבות עם שימושים מעורבים. תושבים בדרך כלל מתנגדים לשימושים שלא למגורים (לאו דווקא בטובתם, אבל זה המצב), ועיריות לא ממהרות להמר אזורי תעשייה, ואפילו שהם חצי נטושים לאזורי מגורים. אחד הדברים שאפשר לעשות עכשיו, בתקנות תכנון ובניה ואפילו כהוראת שעה הוא לתקן שניתן לבנות מגורים בכל מקום ועל כל ייעוד קרקע בתוכניות (למעט שמורות טבע), ובתנאי שזה על קרקע עירונית כבר, ועם נגישות טובה של תחבורה ציבורית. וכדי למנוע התנגדות אוטומטית של עיריות, ניתן לתת ליזמים את האפשרות לערער על החלטות של הועדה המקומית בפני הועדה המחוזית, או בפני בית משפט.

נו, עכשיו תורכם להגיד לי למה שתי ההצעות הפשוטות האלה לא יעזרו למשבר, בלתי אפשריות, או מזיקות ממש…

Post a comment or leave a trackback: Trackback URL.

תגובות

  • yodanr  On 8 במרץ 2014 at 18:22

    ליעל, יש כבר יום נגישות טובה בתחבורה ציבורית לכל מרכז המטרופולין, ובמיוחד לאורך הצירים הראשיים כמו דרך פתח תקווה או דרך רמלה. רק מה לא בונים שם מגורים אלא רוב השטח מיועד לאזורי תעשייה.

  • yodanr  On 8 במרץ 2014 at 18:21

    כן צביקה, אבל אני לא אומר כמו כחלון להפקיע את ההחלטה על היתרי בניה מרשויות מקומיות, אלא לאפשר ליזמים ליזום פרויקטים על קרקע מתוכננת בתוך הערים, ורק אם העירייה מסרבת לתת להם היתר לאפשר זכות ערעור מול ועדה מחוזית או בית משפט מנהלי. זה קצת אחרת מהפקעה טוטלית של אחריות לתכנון שבה אינני תומך.

  • צביקה  On 8 במרץ 2014 at 18:07

    אתה צודק בקשר להצעתך ה- 2 . זה מדהים לראות עד כמה מעט דירות בני 3 חדרים נבנו בשנים האחרונות במתחמים חדשים שמרביתם על קרקע מדינה. וזאת בגלל שיקולי ראשי ערים שביקשו רק אוכלוסייה של משפרי דיור או בעלי אמצעים כלכליים שהנטל שלכם הינו יחסית קטן לרשות המקומית.
    צודק כחלון שכאן צריכה המדינה להתערב ולהפקיע מראש רשות את הסמכות להכריע בדבר תמהיל המגורים במידה ואין הקצאה של אחוז גבוהה של יח"ד של עד 3 חדרים.

  • יעל ר.  On 8 במרץ 2014 at 16:25

    אתה צודק באומרך "נגישות לתחבורה ציבורית" – בעיניי תחבורה ציבורית היא מהפרמטרים שיכלו לשנות את מצב הדיור בארץ. זה לא במקרה שתל אביב זוכה לכזה ביקוש מטורף, מעצם העובדה שהיא מייתרת שימוש ברכב. הלא אפילו ממקומות מרכזיים כמו הוד השרון ורעננה התחבורה הציבורית נוראית, לעתים לוקחת שעה-שעתיים לכל כיוון (ולאו דווקא בשעות הפקקים, בגלל הקווים המאספים, לו"ז הקווים כשצריך יותר מאוטובוס/רכבת אחד והתכנון הגרוע) – המון זמן אם מדובר בנסיעה יומיומית לעבודה וממנה.
    הבעיה שכנראה לעולם לא תהיה נגישות אמיתית לתחבורה ציבורית בארץ. לא בתכנון הנוכחי ולא כל עוד עדיין מבקשים מהאזרחים להישאר במעצר בית בסופי שבוע בעיר מגוריהם. ברגע שאתה מחוייב להחזיק רכב ולו לסופי שבוע בלבד (ואז ברור שתתפתה לנסוע בו גם ביומיום), הפקקים לנצח יהיו בלתי נסבלים והעלות של הנסיעות תהיה גבוהה מכדי שמגורים בפריפרייה עם עבודה במרכז יהיו משתלמים. ולממשלות ישראל מעולם לא היה רצון לשנות את זה, ובטח לא להשקיע בתחבורה ציבורית.

כתיבת תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s

%d בלוגרים אהבו את זה: