צפיפות, בנייה גבוהה והמרחב הציבורי

ליה אטינגר כותבת במיינט במסגרת הפעילות של מכון שחרית על צפיפות ובניה גבוהה.

באותו נושא הכנתי עבור מכון שחרית נייר עמדה לשירותם של תושבים ורשימות בערים השונות. במאמר ניסיתי להראות שיש יותר מדרך אחת להגיע לצפיפות גבוהה יותר, יחד עם שטחים פתוחים פרטיים וציבוריים שימושיים ונעימים יותר, ולהסביר גם את הקשר בין צפיפות, כמות שטחים ציבוריים פתוחים ואיכותם ובניה גבוהה.

תמצית של העניין הזה ניתן לראות באיור.

השוואה בין מגדל (משמאל) בינוי ישראלי טיפוסי (מרכז) ומבנה חצר בצפיפות אחידה של 20 יח"ד לדונם נטו

הנה עיקרי ההמלצות ל- מדיניות עירונית נכונה לגבי צפיפות בניה גבוהה ושטחים פתוחים:

• העיר צריכה לשאוף להקטין את צפיפות הדיור במידה, ובאותם מקומות, שבהם היא גבוהה מדי, על ידי מציאת פתרונות דיור למשפחות הגרות בצפיפות דיור גבוהה, או על ידי יצירת פתרונות של דיור בר-השגה למשפחות שהכנסתן איננה מספקת לרכוש או לשכור דיור הולם את צרכיהן.

• מצד שני, העיר צריכה לשאוף להעלות את הצפיפות העירונית, הן משום שברוב הישובים בישראל צפיפות זו נמוכה מדי כדי לאפשר לתושביהן את היתרונות של עירוניות שצוינו למעלה, הן כדי להגדיל את ההיצע של הדיור ועל ידי כך להוזיל את מחירו, והן כדי להשתלב במדיניות הארצית של העלאת הצפיפות העירונית במטרה לשמור על שטחים פתוחים ומערכות אקולוגיות.
• בנייה גבוהה מאפשרת שטחים פתוחים נרחבים יותר, אך עודף שטחים פתוחים איננו בהכרח יתרון.
• השקעה בטיפוח הרחובות והצללתם, באמצעות שדרות עצים, ורחבות עירוניות מטופחות ומוצללות, עשויה לתרום ליצירת מראה ירוק לעיר, במקומות שבהם אנשים באמת עוברים ומבלים.
• בבנייה נמוכה קל יותר מצד אחד, להגדיר את המרחב הציבורי באמצעות חזיתות רצופות לרחובות, המייצרות עניין, מושכות עוברי אורח ותורמות לבטיחות בו, ומצד שני לאפשר שטחים פרטיים פתוחים הנדרשים על ידי התושבים.
• העיר צריכה לקבוע מדיניות ברורה לגבי מיקום בניה גבוהה במרחב העירוני באותם אזורים שיש להם שירות טוב בתחבורה ציבורית. במקומות אלה תעודד העירייה הקטנה של תקני חנייה, תמחור מלא של מקומות החנייה, ועידוד התושבים לוותר על כלי רכב פרטיים ולהסתמך על תחבורה ציבורית.
• העיר יכולה לנצל את הביקוש למגורים בבניה גבוהה, לשיפור המרחב הציבורי שסביבה. על ידי חיוב היזמים בבניה היקפית בגבולות הרחובות, ליצירת חזיתות פעילות לרחוב, ולהקטנת ההשפעה הסביבתית של הבנין הגבוה הממוקם בלב הבלוק.
• העיר יכולה וצריכה להיות מסוגלת לחייב את היזם, תמורת הגדלת אחוזי הבניה, בבניית אחוז מסוים של הדירות במחירי השוק ו/או כדיור בר השגה, ובהגדלת המגוון של סוגי הדירות כך שיתאימו למגוון גדול יותר של משפחות.
• העיר צריכה גם לעמוד על כך שאותם שטחים פתוחים שבניינים גבוהים יוצרים סביבם יהיו חלק מן המרחב הציבורי – על ידי הקפדה על כך שמרחב זה יהיה המשכי לרחובות אליהן הוא מתחבר ולא במפלס שונה מהם.

אפשר לקרוא את המסמך המלא בקישור למטה (pdf)

מכון שחרית-צפיפות בנייה גבוהה והמרחב הציבורי

האם פוליטיקה של זהויות מספיקה כאשר העיר היא רק שכונה במטרופולין?

דברים שכתבתי במסגרת הפרוייקט של שחרית שהתפרסמו היום גם בדף הפייסבוק שלהם.

עדכון 10.10.2013: היום התפרסם המאמר גם ב- mynet.

הרבה מאוד מהדיונים ומהמצעים של רשימות מקומיות עוסקים בפוליטיקה של עימות בין קבוצות בחברה הישראלית:. חילונים נגד חרדים, יהודים נגד ערבים, נוצרים מול מוסלמים, ישראלים מול עובדים זרים. תושבים מצפים מנבחריהם לפתור להם את בעיית נוכחותו של ה"אחר" מהם בקרבתם ולהרחיק אותו. מצד שני, מבטיחים מועמדים לסייע לבני עדתם, לאומיותם או אמונתם למצוא לעצמם מקום בעיר, שירותים מתאימים, ולהגן עליהם מפני איבת השכנים. אך האם בכך מתמצה הפוליטיקה העירונית? האם היא מספיקה כדי להבטיח איכות חיים בעירנו?

לפני שנתיים יצאנו, מעל למיליון אזרחים, לרחובות בדרישה לצדק חברתי. בראש הדרישות עמד הדיור – אשר מאז רק התייקר, אחריו עמדו שוויון זכויות, נגישות לתעסוקה ושירותים, חינוך חובה לגיל הרך, רווחה ובריאות. שורה שלמה של נושאים, רבים מהם באחריותה החלקית לפחות של הרשות המקומית, אך פתרונם דורש שיתוף פעולה עם רשויות אחרות במרחב שמסביבן. איכות סביבה, תחבורה, תעסוקה, הכנסות מארנונה, נגישות לשירותים ברמה על מוניציפאלית – ולפעמים גם בתוך העיר, את כולם ניתן וצריך לשפר ואפשר לעשות זאת בין השאר על ידי שיתוף פעולה אזורי ומטרופוליני.

כי רוב הערים, או המועצות המקומיות בישראל הן לא יותר מאשר שכונות במטרופולין רחב יותר. רובנו עובדים, ומקבלים חלק גדול מן השירותים שלהם אנו נזקקים, מחוץ למקום מגורינו. ואם אנו תלויים בהיצע ההזדמנויות והשירותים המצומצם בעירנו – בדרך כלל אנו חיים ברמת חיים נמוכה יותר, ונהנים מפחות הזדמנויות. על כן עלינו לשאול את נבחרי הציבור שלנו – עד כמה אתם מודעים לצורך שלנו בקשרים אל המטרופולין? עד כמה חשבתם על אמצעי התחבורה המחברים בין הישוב, וישובים אחרים במטרופולין? האם אתם מנצלים את יתרונות הישוב במרחב המטרופוליני כדי להשיג הכנסות לתקציב העירוני ועשויים לתרום לרמת החיים של התושבים? עד כמה תדעו לבנות שיתוף פעולה עם ישובים סמוכים – גם אם הם מאוכלסים באנשים שונים מאיתנו?

ואת עצמנו אנחנו צריכים לשאול האם אנחנו מרגישים  מזוהים ומזדהים  רק עם עירנו הקטנה, או עם האזור כולו – עד כמה אנחנו מרגישים תושבי גוש דן? חיפה והקריות, לב הגליל, ירושלים או צפון הנגב? האם אנחנו יכולים להרגיש את זהות האינטרסים שיש לנו עם תושבי הישוב השכן?

חשיבותה של צפיפות – לבחור טוב זה לבחור בטוב המשותף

חלק מהפעילות שלי כעמית מחקר בשחרית