עוד כמה מחשבות על משבר הדיור

מאז הכנס המדובר בשני הפוסטים הקודמים, אני ממשיך לחשוב על הדברים ששמעתי ומה מתוכם יכול לבאמת להביא לפתרון. אז הנה כמה מן המחשבות.

1) אחד הדברים המעניינים שאמר כחלון היה ההסבר שלו לאיך ששיטת השווק של המנהל מעלה כל הזמן את מחיר הקרקע, ואיך על ידי ניהול מכרזים שלא על בסיס מחיר הקרקע, אלא על בסיס קריטריונים של מדיניות דיור:, כמו כמות דירות של שלושה חדרים, % דירות בשכירות שמתחת למחיר השוק, איכות הבניה, זמן הבניה וכו' ניתן לשמור את מחיר הקרקע נמוך ולהשתמש במאגרי הקרקע של מדינת ישראל כדי להוריד את מחירי הקרקע ולשפר את הנגישות לדיור. זה נשמע הגיוני. אבל ישנה עוד בעיה והיא מיקום וכמות המכרזים של המנהל, אשר תמיד הם במשורה, ולא תמיד עוקבים אחרי הביקושים. אז הנה הצעה אחרת. המנהל ייצא בקול קורא לשוק הפרטי, לבוא עם הצעות לקרקע בבעלותו, עם קריטריונים של עדיפויות לאזורים עירוניים שיש בהם נגישות לתחבורה ציבורית, ועם עדיפות בניקוד לאותם קריטריונים של מדיניות שדובר בהם למעלה, ואז יהיו אלה חברות יזמיות, ויזמי בניה מכל הגדלים שיחפשו הזדמנויות ויציעו הצעות בהתאם ליכולתם הכלכלית ולביקושים שהם מכירים. זה יהיה הרבה יותר דומה לשוק פרטי שבו יזמים יוצרים קשר עם בעלי קרקעות ומציעים להם הצעות – אבל עם ניצול היתרונות של בעלות ציבורית לכך שהקריטריון המרכזי לא יהיה רווח אלא תועלת חברתית.

2) אחד הנושאים שכחלון לא כל כך ידע איך להתמודד איתו הוא חוסר הנכונות של עיריות לאשר מגורים משום שהם (ובעיר כאלה לזוגות צעירים) מהווים נטל פיסקלי, לעומת עסקים ומסחר. דווקא הכשל כאן הוא כשל תכנוני, משום שבגלל התכנון בונים בצפיפויות ברוטו נמוכות, ובהפרדת שימושים, ועל כן קורה שהתועלות הכלכליות של אוכלוסיה חדשה הן מעטות מדי, וגם ממצות את עצמן בעיר אחרת דווקא, או במרכז המסחרי שהוקם על שטחה של מועצה אזורית שכנה. ישנה גם בעיה קשה נוספת והיא יצירה של סביבות עם שימושים מעורבים. תושבים בדרך כלל מתנגדים לשימושים שלא למגורים (לאו דווקא בטובתם, אבל זה המצב), ועיריות לא ממהרות להמר אזורי תעשייה, ואפילו שהם חצי נטושים לאזורי מגורים. אחד הדברים שאפשר לעשות עכשיו, בתקנות תכנון ובניה ואפילו כהוראת שעה הוא לתקן שניתן לבנות מגורים בכל מקום ועל כל ייעוד קרקע בתוכניות (למעט שמורות טבע), ובתנאי שזה על קרקע עירונית כבר, ועם נגישות טובה של תחבורה ציבורית. וכדי למנוע התנגדות אוטומטית של עיריות, ניתן לתת ליזמים את האפשרות לערער על החלטות של הועדה המקומית בפני הועדה המחוזית, או בפני בית משפט.

נו, עכשיו תורכם להגיד לי למה שתי ההצעות הפשוטות האלה לא יעזרו למשבר, בלתי אפשריות, או מזיקות ממש…