היום היה היום האחרון להגשת התנגדויות לפרוייקט מתחם 'אסותא'

תמצית חוות הדעת

התכנית למגדל מגורים במתחם אסותא מהווה חדירה אלימה למרקם החיים של התושבים בשכונה, של העוברים ברחובותיה והמשתמשים בשטחים הפתוחים שליד המתחם. היא מהווה גם פגיעה בנכס תרבות עולמי המגולם בתכנית גדס. אחוזי הבניה באזור מספיקים כדי להבטיח ליזם רווח כלכלי סביר בפיתוח המתחם תוך כדי שימור המבנים הקיימים. ניתן היה לפתח את שארית המתחם בבניינים של 7-8 קומות ולמצות את הזכויות הללו. ההצדקות האפשריות לתוספת זכויות הבניה שניתנות ליזם במתחם, המחייבות בניה לגובה, אינן עומדות במבחן הסבירות וההגיון התכנוני. שימור המרקם העירוני חשוב משימור שלושה מבנים בודדים, ואת הבניינים לשימור יש לחשב כחלק מזכויות הבניה הקיימות במתחם ולא להוסיפם כבונוס. תוספת צפיפות במתחם אחד אין בה כדי לצופף באופן משמעותי את העיר כולה, מה גם שציפוף כזה מן הראוי שייבחן באופן כולל על פני כל האזור, וייצור איזון בין התועלות והדרישות על פני כל בעלי הנכסים באזור. המטלות הציבוריות ברובן אינן עומדות במבחן הצורך או הסבירות, וגם הן רצוי שייבחנו בתכנית אזורית כוללת. בכל אופן אין בהם כדי להצדיק כמעט הכפלה של זכויות הבניה הניתנות ליזם. מן הראוי לדחות את התכנית ולחייב את היזם לבנות על פי התכנית שבתוקף, ותוך השתלבות במרקם הקיים.
ריבוי התכניות הנקודתיות המיועדות להגדלת אחוזי בניה ובניית בניינים גבוהים מדאיג, במיוחד על רקע התהליך של התכנית האסטרטגית ותכנית המתאר. מן הראוי, ובמיוחד כאשר מדובר על מרקם עירוני קיים, לקבוע מדיניות עירונית כוללת לבניה גבוהה כדי להגדיל את הוודאות ולחסוך זמן ומאבקים מיותרים במערכת התכנון. הציפוף העירוני הוא מטרה חשובה, אך יש לעשות אותו באמצעות תכניות מתאר כוללות אשר מחלקות באופן שווה את התועלות ואת הבעיות בין כל בעלי הנכסים והתושבים. כמו כן חשוב לשתף את כל בעלי הענין בזמן הכנת התכנית ובחינת חלופותיה כדי להגיע לפתרונות מוסכמים המאזנים באופן אופטימלי בין התועלות לתשלומים שנושאים בהם היזמים, העירייה ותושבי האזור.

פלייר שהוכן על ידי ועד הפעולה נגד הפרויקט

 

חוות הדעת המפורטת

נתבקשתי על ידי וועד הפעולה כנגד תכנית המגורים במתחם אסותא להביע את דעתנו על התכנית הנ"ל. החלטתי לעשות כן בגלל אופייה העקרוני של הסוגיה. חוות דעתי שלהלן היא לגופה של התכנית, אולם היא נגזרת מעקרונות תכנון רחבים יותר. יש טעם לפגם בהמשך יישום שיטת התבע"ות הנקודתיות בתל-אביב ובמקומות אחרים בארץ, כדרך להעלאת הצפיפות תוך כדי הגדלת אי השוויון בין בעלי נכסים שונים ותושבים. מן הראוי, כאשר רוצים להעלות את הצפיפות באזור עירוני מסוים לעשות זאת באמצעות תכנית מפורטת שבה מחולקות התועלות והבעיות באופן שוויוני לכל בעלי הנכסים באזור.  חשוב יותר שימור המרקם העירוני מאשר שימור בנין זה או אחר. יש חשיבות רבה לשיתוף הציבור, ובעיקר בעלי העניין הישירים, בתהליך התכנון, בעיקר כאשר יש רצון להשית על יזם מטלות ציבוריות, אשר תמורתן משלם הציבור במתן אחוזי בניה גבוהים יותר. על כל עיר לפתח מדיניות של בניה לגובה, כך שיהיה ברור ליזמים ולציבור היכן ניתן לבנות לגובה וכמה, וכך ייחסכו מן הציבור מאבקים, היזמים יוכלו לפעול מתוך וודאות רבה יותר, ודמות העיר תהיה ברורה יותר לתושביה ולמבקרים בה.

התכנית למגדל מגורים במתחם אסותא מהווה כניסה אלימה למרקם החיים של התושבים בשכונה, של העוברים ברחובותיה, והמשתמשים בשטחים הפתוחים שליד המתחם. מעבר לדברים מדידים כמו הגדלת ההצללה בעונת החורף, ההשפעה על משטר הרוחות, או הגדלת כמות התנועה באזור, מיקומו של בנין גבוה בלב אזור מגורים נמוך יותר יוצר אצל שכניו תחושת נחיתות, תחושה שיש מישהו הגר מעליך ושולט על חייך. זאת הסיבה העומדת בשורש כל ההתנגדויות לבניינים גבוהים בלב סביבות מגורים קיימות. בדיוק כדי למנוע את האלימות הזו, שבה בעלי קרקע יכולים לפגוע באיכות החיים של שכניהם קיים המקצוע של תכנון הערים, מתוך מטרה להגיע לאיזון נכון וצודק של התועלות והחסרונות.

במקום קיימת תכנית בנין עיר (תכנית מ') והיא מאפשרת אחוזי בניה סבירים (168%). למעט שכונת פלורנטין זהו האזור הצפוף ביותר בתל-אביב. הצפיפות ברוטו בו היא בערך פי 3 מהצפיפות הממוצעת בתל-אביב כולה. נכון הדבר שיש צורך ואף ערך להגדיל את הצפיפות העירונית של תל-אביב, אך קשה לראות מדוע יש להתחיל דווקא באזור זה. אם כן, אז יש לעשות זאת בתכנית כוללת אשר תוסיף זכויות בניה וערך כלכלי לכלל תושבי השכונה, ולא לבעל קרקע אחד.

שורש העוול הוא ביצירת אי-שוויון מובנה בכמות הבניה המותרת. בזמן שזכויות הבניה של המגרשים מסביב עומדות כאמור על 168% משטח הקרקע, מקבל היזם של מתחם אסותא יותר מ – 300% בניה שטחים עיקריים. זוהי מדיניות ישנה של העירייה לאפשר אחוזי בניה גדולים יותר לבעלי מגרשים גדולים יותר. מדיניות זו נוצרה לפני שנות דור כאשר שלטה בכיפה תפיסה תכנונית שיש לתת תמריצים לאיחוד מגרשים בתל-אביב. אולם היום, לאחר שישנה הכרה בינלאומית באיכויותיו של המרקם ההיסטורי שיצרה תכנית גדס, שהמתחם הזה הוא חלק ממנו, מרקם אשר אחד מאיפיוניו הוא גודל המגרשים הקטן הנע בין 400 – 600 מ"ר. אין שום סיבה להעדיף בעלי מגרשים גדולים על מגרשים קטנים. זוהי מדיניות לא שיוויונית ואנטי פרוגרסיבית, כאשר מי שיש לו יותר, מקבל עוד יותר. הבניין הגבוה העומד בלב שכונת המגורים הפרוסה לרגליו הוא ביטוי פיזי ומוחשי למציאות החברתית המפלה הזו, וזוהי העובדה העומדת בשורש ההתקוממות כנגד הפרויקטים האלה בכלל, ופרויקט זה בפרט.

מי מרוויח ומי מפסיד מהתכנית? היזם מרוויח תוספת של למעלה מ – 100% שטחי בניה באחד האזורים היקרים ביותר בארץ. העירייה מרוויחה מיסי השבחה, ובעתיד תוספת ארנונה על השטחים הנוספים שייבנו, ועל הדירות היקרות יותר הנבנות במגדל המגורים, בתכנית זו היא גם מקבלת שטח למבנה ציבור וחניון ציבורי שיבנה על ידי היזם. המפסידים המידיים הם תושבי השכונה, בירידה מידית של ערך דירותיהם ובפגיעה באיכות חייהם, תושבי ומשתמשי האזור הרחב יותר אשר יצטרכו ללכת מעתה בצילו של בנין גבוה. קשה לאמוד את ערכם של השמיים, ואת ערכה של הרגשת הנוחות הקיימת היום להולך ברחובותיו של הצפון הישן, אולם אין ספק שתחושה זו תיפגע על ידי המגדל המזדקר מעליה. מפסידים הדורות הבאים, אשר לא יוכלו יותר ליהנות מהתחושה המיוחדת, הצפופה והעירונית אך גם אינטימית וביתית שהצליח ליצור האיזון בין תכנית גדס והבניינים המשותפים והצנועים שנבנו בה. ברור אם כן שיש כאן ניגוד אינטרסים בין היזם והעירייה ובין תושבי האזור בפרט והציבור בכלל. בדיוק בגלל ניגוד אינטרסים כזה קיימות ועדות התכנון. תפקידן הוא להגן על האינטרס של הציבור, ובמיוחד של הדורות הבאים.

איך מצדיקה העירייה את ההטבות המפליגות הניתנות ליזם על חשבון תושבי האזור, ועל חשבון פגיעה בערכו ואופיו לדורות הבאים? ישנן שלוש הצדקות: הצורך לשמר את הבניינים ההיסטוריים של בית החולים, החשיבות הלאומית שבציפוף העירוני, וקיום מטלות ציבוריות על ידי היזם. נדון בהן אחת לאחת.

1. השימור – למרות שהתכנית נמצאת באזור שאיננו חלק משטח ההכרזה של העיר הלבנה, היא נמצאת בתחומי תכנית גדס המקורית. על פי דו"ח המועמדות לאתר מורשת בינלאומית שהוגש לאונס"קו על ידי עיריית תל-אביב אזור זה נקרא העיר הלבנה הצפונית. תכנית גדס היא אחד משלושת הקריטריונים שעליהן נשענת ההכרזה. באזור זה, לדברי העיריה נשמרו עקרונות התכנון של גדס על הגינות הפנימיות בלב בלוק המגורים, טוב יותר מאשר במרכז העיר (אחד מגנים אלה הוא גן אמסטרדם הסמוך למתחם ואשר המגדל יפגע באגן הויזואלי שלו). ייחודה של תכנית גדס הוא ביכולתה להגיע לצפיפות עירונית בינונית-גבוהה בבינוי נמוך ולא רציף המאפשר החדרה של הרבה שטחים ירוקים ועצים בין הבניינים. חשיבותו של המרקם הזה גדולה יותר מאשר חשיבותו של כל מבנה ספציפי. מרקם זה, ומיקומו הם היתרונות ההופכים את האזור למבוקש ומקנים לו ערך. שימור בניני אסותא הקיימים איננו צריך להיות הצדקה לפגיעה כל כך קשה במרקם.

יתר על כן, האזור הוא אחד מהמבוקשים ביותר בארץ, ולבניינים לשימור יש את החן המיוחד שלהם, וערכם לעיתים אף גבוה יותר מאשר ערכה של בניה חדשה. אין זה ברור אם כן מדוע שטחם של בנינים אלה ניתן ליזם כבונוס מעבר ל – 300% הבניה שנותנת לו התכנית. בונוס שלא נהנים ממנו בעלי קרקע ותושבים אחרים בעיר הגרים במבנים לשימור המעוניינים לשפץ את בנינים ולהרחיב אותו.

2. הצורך בציפוף העיר – מגדל מגורים אחד, גבוה ככל שיהיה אין בו כדי לשנות באופן מהותי את הצפיפות העירונית של אזור שלם. כדי לצופף את המרכז העיר של תל-אביב יש להכין תכנית אזורית שלמה, מתוך ראיה כוללת המגדילה את זכויות הבניה בכל המגרשים ומתמודדת עם מכלול הבעיות העירונית שצפיפות זו תיצור. העלאת הצפיפות באופן נקודתי נותנת יתרונות לבעל קרקע ויזם מסוים על חשבון שאר תושבי האזור והציבור כולו כפי שהראינו לעיל.

3. מטלות ציבוריות – שלוש הן המטלות הציבוריות המוטלות על היזם: הפרשת קרקע למבנה ציבור והקמתו בגודל 1,000 מ"ר, הפרשת קרקע לשטח ציבורי פתוח (כ – 750 מ"ר) וחיבורו של גן אמסטרדם לרח' ז'בוטינסקי דרך האתר, והקמת חניון ציבורי לשירות תושבי האזור הכולל כ- 100 מקומות חניה. ניתן היה לפצות את היזם על המטלה הראשונה והשניה, על ידי הגדלת זכויות הבניה במגרש שנותר לו לאחר ההפרשות כך שיוותרו בידיו מלא זכויות הבניה הקיימות על המגרש היום. במקרה כזה, ובהנחה של 50% תכסית בנויה על המגרש ניתן היה למצות את זכויות הבניה במבנים בגובה 7-8 קומות בלבד. גם אם מפצים את היזם בזכויות בניה עבור הקמת מבנה הציבור, ומביאים בחשבון רק 50% משטח הבניינים לשימור לצורך אחוזי הבניה ניתן היה לבנות את כל הזכויות הקיימות ליזם היום במגרש בבניינים של 7 קומות ובתכסית של 50% משטח המגרש שנותר לאחר ההפרשה לשצ"פ, לבנין הציבורי והשטח התפוס על ידי הבניינים לשימור.

באשר לחניון, בהעדרה של מדיניות חניה ברורה וקוהרנטית של העירייה באזור זה. מדיניות שמטרתה להפחית את כמות המכוניות הנכנסות לאזור והמבקשות לחנות בו, קשה לראות מדוע על הציבור לשלם ולהיפגע כדי שיוקם חניון ציבורי ואפילו אם ישרת את תושבי האזור חינם אין כסף.

מכל המטלות הציבוריות, המטלה המשמעותית ביותר היא חיבורו של גן אמסטרדם לרח' ז'בוטינסקי דרך המתחם. חיבור זה תורם הן לחיותו של גן אמסטרדם (שהיום הוא חסר מוצא), והן לנוחיות ההליכה ברגל באזור כולו. חיבור זה אף יכול לתרום ליזם עצמו, משום שהוא מכניס תנועה עוברת אל פנים המתחם, ויאפשר מתיחה פוטנציאלית של חזית מסחרית אל קומת הקרקע של הבניינים לשימור הניצבים לרח' ז'בוטינסקי. אך מטלה זו איננה דורשת כל הפקעה, אלא רק מתן זכות מעבר לציבור, ועל כן אין לתת בגינה כל פיצוי בזכויות בניה.

לסיכום: תכנית מתחם אסותא פוגעת בעיקרון השוויון, באיכות החיים של התושבים באזור, ובמרקם העירוני החשוב של תכנית גדס. המטלות הציבוריות המהוות הצדקה לפגיעות אלה אינן מספיקות כדי להצדיק פגיעה בהיקף כזה, וכשלעצמן אינן עומדות במבחן ההגיון והסבירות. זכויות הבניה הקיימות (הנרחבות למדי) מאפשרות ליזם מרחב ניכר אותו יכול היה לנצל ללא כל בעיה באישור הועדה המקומית בלבד. אין זה נכון וצודק, שאת המחיר לתיאבון היזם לרווחים, ותיאבונה של העירייה להכנסות ממיסים וארנונה ישלמו תושבי השכונה, תושבי תל-אביב בכללותה, המורשת התרבותית של ישראל וכיום אף העולם כולו, והדורות הבאים.